Immobilienkredit

Widerruf der Immobilienfinanzierung lohnt sich

1. Fehlerhafte Widerrufsinformation

Wer nach dem 11. Juni 2010 einen Darlehensvertrag zur Immobilienfinanzierung abgeschlossen hat, kann diesen nach dem spektakulär verbrauchfreundlichen Urteil des EuGH vom 26.3.2020 widerrufen.

Bei Darlehen zur Immobilienfinanzierung gilt, dass der Widerruf auch Jahre nach Vertragsabschluss möglich ist, da die Banken nicht ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt haben. Die Folge einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung ist, dass die 14-tägige Widerrufsfrist nie in Lauf gesetzt wurde und der Kreditvertrag noch Jahre nach Abschluss widerrufen werden kann.

Bei der Belehrung über den Fristbeginn ist in der Widerrufsinformation in der Regel die Formulierung vorhanden „Die Frist beginnt nach Abschluss des Vertrags, aber erst, nachdem der Darlehnsnehmer alle Pflichtangaben nach § 492 Abs. 2 BGB [beispielhafte Aufzählung einzelner Pflichtangaben, die je nach Belehrungsformular variieren kann] erhalten hat.“ Da dieser „Kaskadenverweis“ fehlerhaft ist und den Verbraucher nicht in klarer und prägnanter Form über die Vertragsmodalitäten belehrt, kann der Widerruf auch heute noch erfolgreich erklärt und durchgesetzt werden.

2. Vorteile der Rückabwicklung

Im Rahmen der Rückabwicklung sind die empfangenen Leistungen gemäß §§ 346 I, 348 Satz 1, 357 I Satz 1 BGB Zug um Zug zurückzugewähren und die gezogenen Nutzungen in Form von Zinsen herauszugeben. Der Mandantschaft steht im Rahmen der Rückabwicklung der Anspruch auf Zinsen aus dem Gesichtspunkt des Nutzungsentgangs gemäß §§ 346 I, 347 I, 357 I 1 BGB zu.

Es ist sachgerecht und im Wirtschaftsleben üblich, dass eine Bank für die gezogene Kapitalnutzung aus den an sie geflossenen Zins- und Tilgungsleistungen Zinsen zahlen muss. Die Bank ist nach Umsatz und Marktkapitalisierung im Rahmen der Immobilienfinanzierung als Massengeschäft tätig und betreibt als Universalkreditinstitut alle üblichen Bankgeschäfte. Daher kann die Rechtsprechung des BGH und der höchstrichterlich erkannte und zugesprochene Nutzungsersatzanspruch durchaus immer auf diese bezogen werden. Damit zog die Bank aus den an sie geflossenen Zins- und Tilgungsleistungen unserer Mandanten Nutzungen aus dem entsprechenden Kapital nach den Grundsätzen des ordnungsgemäßen Wirtschaftens in einträglichem Ausmaß. Daher ist der geforderte Nutzungsersatzanspruch in Höhe von 5% Punkten über dem Basiszinssatz zutreffend. Die Annahmen der Banken zum Margen-Barwert und den angeblichen Kosten der Refinanzierung als Geschäftsbank unzutreffend, da diese minimal uns seit mehreren Jahren de facto Null sind. Dabei hat die Bank aus dem ihr durch die Mandantschaft zugeflossenen Gesamtbetrag die Kapitalnutzung gezogen, ohne selbst nach Zins- und Tilgungsleistung zu differenzieren. Zwar haben Darlehensnehmer keinen Anspruch auf dauerhafte Nutzung des Darlehensbetrags. Jedoch gilt äquivalent, dass Darlehensgeber keinen Anspruch auf gezogenen Nutzungen des zugeflossenen Kapitals bei Rückabwicklung des Darlehensvertrages wegen wirksamen Widerrufs haben können. Während der Zeit der Nutzung des Kapitals können die Nutzungsvorteile nicht bei dem Darlehensgeber verbleiben. Der Nutzungsersatzanspruch der Mandanten kompensiert damit ökonomisch den Nutzungsvorteil der Bank.

Daher widerspricht die Herausgabe von Nutzungen aus den geleisteten Beträgen der Mandantschaft, die der Bank zugeflossen sind und über die diese zum eigenen Vorteil wirtschaftlich disponiert hat, nicht dem Grundsatz, dass der Verbraucher durch den Widerruf nicht bessergestellt werden soll, als er ohne Abschluss des widerrufenen Geschäfts stünde (vgl. BGH, Urt. v. 14.06.2004 – 11 ZR 395/01). Nur so kann dem Umstand Rechnung getragen werden, dass es in Fällen eines asymmetrischen Leistungsaustauschverhältnisses, wie im vorliegenden Fall, im Rahmen des Rückabwicklungsverhältnisses interessengerecht sein muss in Anbetracht des Äquivalenzverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung, dass ökonomische Nutzungsvorteile zu kompensieren sind.

Der höchstrichterlichen Rechtsprechung des BGH (Senatsurteil vorn 10. März 2009 – XI ZR 33/08, BGHZ 180, 123 Rn. 19 f.) lässt sich entnehmen, dass der Darlehensnehmer dem Darlehensgeber gemäß § 346 Abs. 1 Halbsatz 1 BGB Herausgabe der gesamten Darlehensvaluta ohne Rücksicht auf eine (Teil-)Tilgung und gemäß § 346 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und Satz 2 BGB Herausgabe von Wertersatz für Gebrauchsvorteile am jeweils tatsächlich noch überlassenen Teil der Darlehensvaluta schuldet.

Der Darlehensgeber schuldet dem Darlehensnehmer gemäß § 346 Abs. 1 Halbsatz 1 BGB die Herausgabe bereits erbrachter Zins-und Tilgungsleistungen und gemäß § 346 Abs. 1 Halbsatz 2 BGB die Herausgabe von Nutzungsersatz wegen der vermuteten Nutzung in Höhe von 5%-Punkte über dem Basiszinssatz der bis zum Wirksamwerden des Widerrufs erbrachten Zins- und Tilgungsleistungen (vgl. Senatsurteil vom 10. März 2009 aaO Rn. 29).  Soweit Darlehensgeber oder Darlehensnehmer gegenüber den gemäß § 348 Satz 1 BGB jeweils Zug um Zug zu erfüllenden Leistungen die Aufrechnung erklären, hat dies nicht zur Folge, dass der Anspruch des Darlehensnehmers gegen den Darlehensgeber gemäß § 346 Abs. 1 Halbsatz 2 BGB auf Herausgabe von Nutzungsersatz als nicht entstanden zu behandeln wäre.

Daher bestehen im Rahmen der Rückabwicklung Ansprüche der Mandantschaft auf Nutzungsersatz in Höhe von 5% Punkten über dem Basiszinssatz für die an die Bank übermittelten Zins- und Tilgungsbeträge.

Da dies als widerlegbare Vermutung gilt, hat sich wegen der inversen Zinsentwicklung bei Immobiliendarlehen ein Nutzungsersatzanspruch von 2, 5% Punkten über dem Basiszinssatz herauskristallisiert (Entscheidung des BGH vom 12.07.2016 (Az.: XI ZR 501/15).

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